안녕하세요~
부동산전문 이아람세무사입니다.
오늘은 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 계산에 대해서 전달드리겠습니다.
2021년부터 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받기 위해서는 반드시 1주택을 보유한 날로부터 2년을 보유하여야 합니다.
<1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 계산 : 적용시기>
<소득세법 시행령 부칙 제 1조 제 3호에 따라 2021.01.01. 양도 분부터 시행>
구 분 | 2020.12.31. 이전 양도 | 201.01.01. 이후 양도 |
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보유기간 기산일 | 당해 주택 취득일 | 직전 주택 양도일 |
관련법령 : 소득세법 시행령 제 134조 [1세대 1주택 범위]
①법 제 89조 제 1항 제 3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
② 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도(양도, 증여 및 용도변경) 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.(제155조, 제155조의2 및 제 156조의 2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모우 양도한 후 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.)
여기서 양도는 유상취득 과 무상취득인 증여를 포함하며 「건축법상」의 용도변경 및 거주용 오피스텔을 상업용으로 변경하는 경우를 포함합니다. 하지만 1세대 2주택자가 신규주택을 멸실 한 후 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용시의 보유기간은 종전주택 취득일부터 기산합니다.
<거주기간의 기산>
1세대 1주택 비과세요건 [소득세법시행령 제154조 1항]에 의하면, 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이여야 비과세를 적용 가능합니다. 또한 이와 관련하여 기재부에서는 2021.01.14. 새로운 유권해석을 발표했습니다.
기획재정부 재산세과-35, 2021.01.014.
[제목] 조정대상지역 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일
[요지] 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정대상지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 기산
최종적으로 남아있는 최종주택을 양도하고 비과세를 적용받으려면 직전 양도주택을 매도하고 최종 1주택이 된 날부터 2년 보유 및 거주를 새롭게 해야 합니다. 그러나 양도하는 주택을 조정대상지역 지정 이전에 취득하였다면 거주요건이 적용되지 않으므로 중도에 다주택 상태의 기간이 있었다면 2년 보유기간을 새롭게 기산하는 규정은 적용될 수 있지만, 2년 거주기간을 새롭게 기산하는 규정은 적용되지 않습니다.
<조정대상 내 취득주택 거주요건>
2017.08.03. 이후 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득한 후 해당 주택을 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
다만, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 확인되는 주택인 경우, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금을 지급일 현대 무주택 세대는 2년 이상 거주요건을 적용하지 아니합니다.
<1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 계산 사례 해석 – 보유기간 기산일의 예외>
주택을 보유한 상태에서 남아있는 주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 받으려는 주택은 당초 취득일 기준으로 보유기간을 기산합니다.
2주택 이상(일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모우 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함
위 사례는 3주택 보유상태에서 C주택을 양도하면서 A와 B주택은 일시적 2주택이 됩니다. 이때, 일시적 2주택 상태인 A주택을 양도하는 경우 기재부의 해석은 A주택의 취득일부터 기산한다고 해석하였습니다.
감사합니다^^